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房屋租赁期内被卖承租方可以终止合同吗

 

  房屋租赁期内被卖承租方可以终止合同吗

  依据我国相关法律的规定,房屋租赁期间,出租人将房屋出售给其他人的,承租人是不能要求解除租赁合同的,但可以要求出租人赔偿损失。

  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

  第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

  出租人优先购买权是如何认定的

  所谓承租人的优先购买权,又称先买权,是指当出租人转让房屋时,承租人在同等条件下,依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。即先买权人在订立买卖合同时有优先买受的权利,但并非对已成立的法律关系发生变动的权利。

  《合同法》第二百三十条明确规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”由此可见,承租人行使优先购买权,须具备三个条件:一是租赁合同需在履行期内;二是需在同等条件下;三是承租人需在合理期限内主张。最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第132条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

  在出租人出卖涵盖出租房屋的整栋房屋时,承租人是否享有优先购买权,取决于整栋房屋与租赁房屋是否可以分割出卖,如果可以分割出卖,又取决于出租人是分割出卖,还是整体出卖。

  如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋可以分割出卖,出租人是分割出卖房屋,承租人只能就承租的房屋享有优先购买权。因为法律赋予承租人的优先购买权范围仅限于租赁房屋范围,现出租人出卖的房屋不是分割出卖,出租人出卖租赁范围外的房屋,没有法律义务让承租人行使优先购买权,否则,就侵犯了出租人的权利。

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